NBR 16280:2015 – Reforma em Edificações

Foi publicada em 19 de agosto de 2015 pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a NBR 16280:2015 – Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos. A norma revisada estabelece requisitos para a elaboração de plano de reforma, considerando alterações em áreas privativas das edificações.

A NBR 16280:2015 contempla agora a Emenda 1, elaborada pela Comissão de Estudo de Reformas em Edificações da ABNT, que determina, entre outras coisas, a preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação durante a reforma; a apresentação de todas as modificações que alterem ou comprometam a segurança da edificação ou do seu entorno e sistemas comuns da edificação à análise da incorporadora, construtora e do projetista.

O texto também define a obrigatoriedade da descrição, de forma objetiva, dos processos de reforma, atendendo aos regulamentos exigíveis para a execução das obras; e a previsão de recursos necessários para o planejamento da reforma, tais como materiais, técnicos, financeiros e humanos.

Histórico

A série de tragédias nos últimos anos envolvendo quedas de edificações por conta de obras e reformas mal realizadas e sem o devido acompanhamento técnico, bem como a contínua expansão do setor da construção civil dos últimos tempos, fizeram aumentar a preocupação do setor sobre a necessidade de uma regulamentação específica para reformas em edifícios já em pleno funcionamento, seja em suas áreas privativas ou comuns.

Portanto, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) editou a NBR 16.280, válida desde 18 de abril de 2014. A regulamentação surge após dois anos da tragédia ocorrida no centro da cidade do Rio de Janeiro envolvendo a queda do edifício Liberdade, que passava por uma reforma sem o devido acompanhamento e levou ainda à queda de duas construções vizinhas.

Objetivo

O objetivo principal desta norma é trazer segurança às obras nas edificações, cabendo ao síndico, responsável legal pelo condomínio, assegurar que ela seja efetivamente cumprida. Com a adoção de um sistema de gestão de obras de reforma dentro das edificações, estabelece procedimentos a serem seguidos desde o projeto até a conclusão da obra.

Apesar da norma ABNT NBR 16.280 não ser lei, é obrigatório seu cumprimento  dentro dos condomínios. Sabe-se que as normas técnicas são prestigiadas dia a dia pelo Poder Judiciário e, sem dúvida, litígios nascidos de reformas feitas a partir de 18/04/14 que necessitem a produção de prova técnica (pericial) terão a ABNT NBR 16280 como parâmetro.

Además, a depender dos danos eventualmente causados pela não observância desta norma, síndico e/ou condômino poderão ser responsabilizados civil, administrativa e, até mesmo, criminalmente.

Principais aspectos

• Alterações dentro das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e/ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
• O síndico, antes do início da obra em área comum ou privativa, deverá estar de posse do plano de reforma e da documentação pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra no condomínio ou rejeitá-la justificadamente;
• Durante o andamento da obra, o proprietário deverá diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, atendendo a todos os regulamentos. O projeto deve ser devidamente assinado por profissional qualificado e aprovado pelo condomínio;
• O síndico é o responsável por autorizar ou não a entrada de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra;
• O síndico deverá arquivar a documentação oriunda de qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra, emitido pelo executante, transferindo a seu sucessor.
• As obras que não representem risco à segurança (como pintura, por exemplo) deverão ser documentadas e seguir as regras internas do condomínio. Mas, neste caso, não haverá necessidade de apresentação de responsável técnico.
• Caso o síndico, no decorrer de qualquer fase da reforma em uma área privativa, mesmo antes de seu início, entenda que não possui conhecimento técnico para aprová-la, acompanhá-la ou receber o termo de encerramento da obra, poderá contratar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para auxiliá-lo neste processo, fato que poderá demandar tempo, o qual deve ser considerado pelo condômino na programação da referida reforma.

Caso o proprietário queira incluir algo diferente do projeto original do imóvel, será necessário a vistoria de um profissional qualificado para a autorização da obra. Incluir novos pontos de tomada ou novos pontos de gás, por exemplo, exige a Responsabilidade Técnica assinada pelo engenheiro ou arquiteto. Mas se for apenas a instalação de um chuveiro ou o conserto de uma tomada quebrada, não é preciso providenciar o documento.

Instalação de equipamentos

 A instalação de ar condicionado, aquecedor de ambiente, aparelho de ventilação e equipamentos de automação, pode comprometer a estrutura do local, sendo necessária a apresentação da Responsabilidade Técnica. As situações nas quais o documento não cabe são os casos de manutenção e limpeza dos aparelhos.

Revestimentos

 Se for uma simples troca de revestimento, sem o uso de martelo e ferramentas pesadas para retirar o piso anterior, por exemplo, não há necessidade de contratar um responsável técnico.

Reformas Hidráulicas

 Para a alteração de local de algum equipamento como vaso sanitário, banheira e pia será necessário a responsabilização de um profissional qualificado, ou seja, o proprietário precisa providenciar o documento de Responsabilidade Técnica.